房屋漏水的糾紛如何處理（二）
二、房屋漏水糾紛處理
1、首先應查明此管理職責歸誰(shuí)。公共設施應由物業(yè)負責，從維修基金中支出；非公共設施則要看屬于專(zhuān)有部分還是共有部分。各方有約定應從約定，如無(wú)約定，專(zhuān)有部分由專(zhuān)有權人負責管理維護沒(méi)有異議，但對共有部分的管理維護職責歸誰(shuí)有爭議。防水層如果作為共有設施，因為屬于隱蔽工程，一般認為樓上住戶(hù)作為實(shí)際使用人應承擔合理使用的行為義務(wù)，樓下作為受益人也有相應的義務(wù)，這種義務(wù)主要是體現在費用承擔上。
2、開(kāi)發(fā)商的責任：在保修期內，如果不是人為的原因造成的漏水，開(kāi)發(fā)商要承擔全部責任。根據《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規定：第一條第（二）款有屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年，第（四）款電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝為2年，從工程竣工驗收合格之日起計算。
3、公平責任：對于已過(guò)保修期的房屋，各方當事人無(wú)過(guò)錯（或無(wú)證據證明其過(guò)錯），如因防水層自然老化，此時(shí)維修費用按民通第一百三十二條之規定，根據實(shí)現情況，由當事人分擔，一般為一人一半。
4、物業(yè)的責任：漏水肯定不是物業(yè)造成的，但如果物業(yè)在這里面有疏于管理的情況，或是出現了問(wèn)題后沒(méi)有及時(shí)處理，導致?lián)p失擴大或出現了更嚴重的問(wèn)題，那么物業(yè)要承擔責任。前者比如管道堵塞，雖然不是物業(yè)干的，但根據物業(yè)管理合同和相關(guān)規定，物業(yè)公司應定期進(jìn)行檢查和清理，如果沒(méi)做到，那就可以追究物業(yè)的 責任；后者比如樓上違法裝修，物業(yè)未制止，那么就可以找物業(yè)要求賠償損失。
